Высокая плата за аренду и низкая ликвидность

В Казахстане официальная ставка аренды сельскохозяйственных земель устанавливается на уровне 100–120 % от базовой платы (которая равна земельному налогу, от 0,15 % кадастровой стоимости для пашни) (Об установлении базовых ставок платы за земельные участки, О платежах за землю производителей сельскохозяйственной …), что при кадастровой цене 127 000 ₸/га даёт лишь ≈190 ₸/га базового взноса (Government to Sell Agricultural Lands for 600 Billion Tenge). Однако реальные аукционные стартовые цены на право аренды могут превышать 15 млн ₸ за участок 60 га (≈253 000 ₸/га) в Алматинской области (Объявления по земельным участкам (Все) — E-SAUDA). Одновременно банки начисляют ломбардную стоимость прав аренды не более чем в 70 % от их оценки, что ограничивает использование земли в качестве залога (Коэффициенты ликвидности — СПК Тобол). Такая дисбалансная тарифная политика и низкая залоговая ликвидность серьёзно затрудняют доступ молодых фермеров к земле и кредитам для её освоения ((PDF) Land Tenure and Agricultural Land Markets in Kazakhstan).

Теоретические основы

Рынок аренды и его роль

Арендный рынок должен обеспечивать перераспределение земель от менее к более эффективным хозяйствам и создавать доступ к ресурсам для новых субъектов, в том числе молодых фермеров (Liberal land reform in Kazakhstan? The effect on land rental and …).

Ликвидность прав аренды

Право аренды рассматривается как актив, который может быть использован в качестве залога. Однако кредиторы обычно оценивают такие права на уровне не более 70 % их кадастровой стоимости, снижая кредитную доступность для арендаторов (Коэффициенты ликвидности — СПК Тобол).

Современное состояние в Казахстане

Базовые versus рыночные ставки

• Базовая ставка аренды равна ставке земельного налога (0,15 % для участков до 500 га) (Об установлении базовых ставок платы за земельные участки).
• Кадастровая стоимость орошаемых земель в южных регионах составляет около 127 000 ₸/га, что даёт базовую плату ≈190 ₸/га (Government to Sell Agricultural Lands for 600 Billion Tenge).
• Рынок через аукционы: стартовая цена права аренды 60 га участка в Кербулакском районе — 15 209 000 ₸ (≈253 000 ₸/га) (Объявления по земельным участкам (Все) — E-SAUDA).
• Историческая «мизерная» ставка: ранее граждане арендовали земли по 200 ₸/га, однако такие низкие тарифы потеряли актуальность из-за инфляции и требований рынка (1. Кто может купить землю в частную собственность? — Параграф).

Проблемы доступа

• Высокая стоимость аренды на открытых торгах делает её недоступной для начинающих без существенного стартового капитала.
• Низкая залоговая ликвидность ограничивает возможность получить кредит под залог арендуемых земель.

Основные проблемы

1. Дисбаланс тарифов: разрыв между символической базовой платой и реальными аукционными ценами в сотни тысяч тенге за гектар.
2. Кредитные барьеры: ограничение ликвидности прав аренды до 70 % снижает объём доступного финансирования (Коэффициенты ликвидности — СПК Тобол).
3. Недостаток прозрачных программ для молодых фермеров: даже после реформ 2003–2005 гг. молодые агропроизводители не получили упрощённого доступа к аренде или кредитам (Liberal land reform in Kazakhstan? The effect on land rental and …).

Последствия для молодых фермеров

• Ограниченный доступ к аренде: молодые предприниматели не могут конкурировать на аукционах с крупными холдингами и инвесторами.
• Низкая инвестиционная активность: без гарантированного доступа к земле и кредитным ресурсам молодые фермеры не готовы вкладываться в технологии и инфраструктуру.
• Отток кадров: без возможностей запуска агробизнеса молодые специалисты уезжают в города или отрасли с более предсказуемым доходом ((PDF) Land Tenure and Agricultural Land Markets in Kazakhstan).

Варианты решений

1. Дифференцированные тарифы для начинающих: введение льготных ставок аренды или субвенций для фермеров-новаторов, участвующих в конкурсах на участки до 300 га (Как получить землю для ведения сельского хозяйства — eGov).
2. Гарантийные фонды: создание государственного механизма поручительств, повышающего залоговую ликвидность прав аренды до 90 % кадастровой стоимости.
3. Пулы малых участков и кооперативы: объединение молодых фермеров в кооперативы для совместного участия в аукционах и коллективного залога ((PDF) Land Tenure and Agricultural Land Markets in Kazakhstan).
4. Цифровизация и прозрачность: единая ГИС-платформа с данными об аукционах, кадастровых стоимостях и доступных субсидиях для начинающих аграриев.
5. Законодательные поправки: закрепление квот на льготную аренду для категории «молодые фермеры» с правом продления на выгодных условиях.

Внедрение этих мер позволит сократить разрыв между базовыми и рыночными тарифами, повысить кредитную доступность и открыть земельный рынок для нового поколения аграриев, что критически важно для устойчивого развития АПК Казахстана.